빌딩주 건물주 되기 꼬마빌딩 재테크 리모델링 투자 건물가격산출요령 법정주차대수 용적률 건폐율 상권 입지 분석 (2024)

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빌딩주 건물주 되기 꼬마빌딩 재테크 리모델링 투자 건물가격산출요령 법정주차대수 용적률 건폐율 상권 입지 분석

억만장자 ・ 2021. 9. 10. 11:23

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꼬마빌딩주의 재테크 습관 저자 임동권 출판 매일경제신문사 발매 2021.01.19.

부자란 자신이 원하는 일을 현재 할 수 있는 사람이다.

자립력 + 현실 돌파력

부자들은 일자체를 생존의 즐거움으로 삼는다.

좋아하는 일을 계속 추진한 결과 부자가 되었으므로

일을 하는 자체가 인생의 목적이다.

부자들의 특징

1. 기존의 부를 지키는데 치중함.

2. 자신의 자산을 매일 확인함. (자기 확인의 과정)

3. 철저하게 자신을 통제

4. 인적 네트워크

5. 현금사용(신용카드 X)

맹자왈; 하늘이 장차 이 사람에게 큰 임무를 내리려 할 때에는

반드시 먼저 그 심지를 지치게 하고, 뼈마디가 꺽이는

고난을 당하게 하며 그 몸을 굶주리게 하고

그 생활을 빈궁에 빠뜨려 하는 일마다 어지럽게 하느니라.

이는 그의 마음을 두들겨서 참을성을 길러 주어

지금까지 할 수 없었던 일도 할 수 있게 하기 위함이니라.

-준주거 지역 용적률 400% : 지상으로 8층

(준주거지역 또는 일반상업지역 : 1층 공간을 살려 주차시설을

기계식으로, 토지 크기는 60평이 되야 함.)

-다중주택 신축사업

주택 신축 판매업자로 사업자 등록 -> 건물지어 판다.

주로 자금 대고 용역 계약(PM)체결

(신축부지대금 : 종잣돈/신축공사비: 부지담보 대출)

*주택신축판매업자로 사업자 등록을 낸 후 신축한 주택은

주택보유수에 들어가지 않아 양도세 중과대상이 아님.

-주택 : 근생(50:50) + 15억 이상 상가주택 + 주택비율이

50%이상 => 대출 안나옴.

(주택 -> 근생으로 용도변경 신청 매도자에게

=> 매매가의 50~60% 대출)

-미군렌탈하우스

미국렌탈료

우리나라 국방예산 (미군주둔비 x 91%)

매년 5% 인상

1. 미군사병용(병사, 하사, 이등병, 대위 등)

오피스텔 2억, 빌라 3억,

아파트나 저가 타운하우스 4~5억 => 공급초과

2. 군무원용

만평대지 70세대 렌탈하우스

수요는 3500세대

ex) 6.9억원

1년치 렌탈료 5300만원

관리비 70만원

월 440 - 70 = 370만원

실투자금액 3억 + 3.5억(대출이자 3.4%, 월 100)

=> 370 - 100 = 270 (임대수익률 10.8%)

cf) 서울 수익용부동산 20년도 3.5~4%

리모델링 종류와 비용

1. 대수선 (증축 포함) - 토탈 리모델링

1) 근생빌딩 : 신축비 평당 500 / 수선 250~300

2) 상가주택 or 다가구주택 (공사기간: 3~5갤)

신축비 600~700 / 수선 300~350

2. 일반 리모델링

(증축X, 건물외벽, 계단, 벽면, 화장실, 비내력벽,

난방, 전기, 상하수관 교체- 공사기간 3~4갤)

200~350

(다가구 또는 상가 원룸은 방마다 에어컨, 냉장고,

세탁기 등 풀옵션 비용 추가)

3. 약식 리모델링

(외벽 석재로 마감, 드라이비트,

계단실 벽면 페인트, 창호 교체)

1) 석재 마감 : 평당 60

2) 드라이비트 : 평당 15~20

(스티로폼 붙이고 사포처럼 마감)

4. 페인팅

(건물 외벽에만 방수제 + 페인트칠)

2~3일 소요

수백만원

-명도 방법

1. 중개비 +이사비 지급 -> 임차인과 명도합의

2. 중개비 + 이사비 + 위로금

3. 중개비 + 이사비 + 상당한 보상금

* 1층이 상가인 경우 대부분 권리금 형성이 되어 있음.

리모델링 중에도 정상영업. 2~3달간 임대료 삭감으로 합의.

3층 이상 건물을
리모델링 해야 하는 이유

ex) 성수동길 대지 50p / 30년 2층 근생건물

30억 토지값 평당 6000만원

임대수익 1층 식당 400/7000

2층 미용실 200/3000

-> 600/1억 (임대수익률 2.48%)

취득세 4.6% + 중개수수료 0.9% : 1억6500만원

리모델링비 : 1억5천

=> 총투입비 33억1000만원

리모델링 후 임대료 인상

1층 식당 500/7000(100만원 인상)

2층 미용실 250/3000(50만원 인상)

-> 750/1억

임대수익률 2.5% 역산:

750x12 나누기 0.025 = 36억 + 보증금 1억

=37억의 건물가치

-> 37억 -33.1억 = 3억9000 - 매도중개료 3000 -

양도세 30%(1억)

=> 순 시세차익 2억6000만원

(총투입비 33.1억의 7.8%, 2년만에 매도한다면 3.9%)

3층이었다면?

3층 150/2000

리모델링 공사 추가비용 5000

-> 900/1억2000

임대수익률 2.5% 역산 :

900x12 나누기 -0.025 + 1.2억

= 44억4000만원의 건물가치

(총투입비 33억6000만원)

2년만에 매도하면 10.8억 - 중개수수료 4000 - 양도세

30%(3억)

=> 순 시세차익 7억

* 택지지구의 점포겸용 4층 상가주택 매입시,

어느 곳은 총세대수가 4세대 또는 5세대

=> 어기면 원상복구 해야하거나 이행강제금

을 내야하니 꼭 확인해야함!

꼬마빌딩주 되는 절차

1. 자금

2. 무슨 용도

3. 어느 지역

4. 손품, 발품

5 .전문가 자문

6. 신축 건물 가설계 의뢰

7. 부동산 가격 조율

(매도인 매도 이유 묻기,

상속물건 good)

8. 매매계약 체결, 중도금(일주일내),

잔금치르기

(매도인 잔금 수령 거부시 : 매수인이 잔금을

법원에 공탁 통해 소유권 확보)

9. 매입 부동산 임차인 명도

(매매계약서 특약란에

'임차인 명도는 매도인 책임으로 하되

잔금이전에 명도를 완료한다.')

10. 최종 설계도면 도출(건축사

최종도면 완성 -> 건축사가 인허가 신청

11. 건축비 견적 및 도급계약 체결

(싼게 비지떡)

12. 착공전 현장주변 주민들 인사

내가 또는 시공사 대표가 또는 현장소장이

13. 공사현장 점검

단열 + 방수

현장소장 또는 시공사 대표에게 부탁

14. 시공사 축의 설계변경 및 추가공사비

관련 문제 해결, 시정시 공사비 인상 가능성

15. 인입비 지불

전기, 수도, 도시가스 끌어 들일때 비용

(인입공사는 시공사/ 인입비는 건축주)

16. 사용승인 검사 진행 및 하자해결

지자체로부터 사용 승인 받아야 함

(준공검사= 사용승인)

-도급 ㄱㅖ약서에 잔금 시점을

"감리자의 하자검수 완료후"

-잔금 정산 직전에

'하자이행증권'을 받고 잔금지급 또는

하자이행증권 교부 + 잔금처리 동시이행하는게 좋음.

(도급계약서상 신축공사대금의 1.5~3%만큼

보증서 끊어 주는게 일반적)

ex) 5억짜리 공사; 최대 1500만원까지의 하자를

커버가능한 증권 발급(시공사에 따라서 하자이행증권

발행 대신 공사비 잔금에서 일정 부분 감하는 경우도 있음)

하자이행증권 발행기관

= 서울보증보험 또는 건설공제조합

건설사는 건설공제조합에서 발행받는 편이

비용이 덜 듬.

17. 준공에 따른 건물 보존등기

사용승인 -> 건축물대장 -> 등기부등본에

건물을 등재함(건물의 재산적 가치 공인)

* 건축물 등기시

건축비 x 3.16% 의 보존 등기비

발생함.

18. 임차인 구하기

신축 건물에 처음 임차인을 구할 때는

중개업소에 인센티브를 지급하는 관행이 있음.

부지수배~공사완공까지 1년,

임차인 구하기까지 몇 달 더 걸림.

1) 대범하고 심플하게 생각하라

아무리 설계를 잘하고 양심적인 건설업자를

붙여도 반드시 일정 부분 추가비용은 들어감.

민원도 발생하는 게 당연하다고 생각하고

적극적인 마인드로 해결해 나가라.

2) 아웃소싱

용역비 주고 전문가에게 맡기기.

3) 건물의 용도

주택 : 방 여러개. 빌트인옵션. 고가의 마감재 등이

건축비 포함되어 있어 단가가 높아짐.

ex) 다중주택(원룸건물) : 세탁기, 에어컨, 냉장고, 풀옵션

근생, 업무시설 : 층마다 내부텅 비어 있음. 공사비가 낮아짐.

* 건물의 규모

2018년 6월부터 건축법 개정

연면적 60p 이상 규모의 건물을 지으려면

건설면허를 보유한 건설사에 도급을 주어야 함.

지자체가 감리 지정함.

신축비 = 철거비 + 폐기물 처리비

(폐기물 처리비 + 철거비 = 평당 15~20만원)

* 인입비 = 도시지역 100~200만원

-건설 면허를 보유한 건설사가 되기 위해서는

1) 자본금 5억원 이상 필요하고

2) 건설공제조합 자본금 20% 예치해야

각종 공제 증서 발급할 수 있고

3) 직원 8명(건축기사, 건설기술사 5명, 경리 1명, 총무 1명,

법인대표1명)이 필요함.

=> 소규모 건축에 속하는 연면적 100p 전후의

상가주택, 다중주택, 다가구주택 등은 수주 안하려고 함.

공사대금 10억 이하를 기피함.

최소 공사비 20억 이상이거나

연면적 400p 이상 근생건물 수주함.

-흙막이 공사 대신

무조건 고비용의 물막이 공사 CIP

요구하는 지자체가 늘고 있음.

(건축단가 평당 + 60만원)

-20년 서울시내 비강남권 지역 전철역에서

500M 이내에 있는 2종 일반주거지역 땅값

-> 평당 2500만원~5000만원

-용도지역

일반상업지역, 준주거지역은

용적률이 높아서 고층건물 지을 수 있음.

(단 토지 면적이 60P 이상이어야 함.)

지상으로 8층 이상을 올리려면

법정주차대수가 많이 필요함.

지하 1, 2층 기계식 주차공간 만들어야 함.

=> 준주거지역 이상의 신축 부지 구입할 때

대지크기 에 주의해야 함.

-도로

국도는 안전빵.

사도는 내 땅중 3~10평 빼앗기고

다시 돌려받을 수 없으니 조심.

-> 지적도 를 확인하라!

ex) 39평 건폐율 59% = 39x59% = 층당 23평

준공업지역 용적률 400%

= 39 x 400% = 지상으로 156평

-오피스텔

역에서 100m : 일반상업지역

100~300m : 준주거지역 이 대다수

-구분상가

건물전체가 근생이면

근생빌딩 또는 통상가

1) 꼬마빌딩 소유주의 경우

한 건물에 임차인 여러명, 공용부분 청소,

수도세, 전기세 내야하지만

구분상가는 임차인이 다 알아서 함.

2) 주택이 아니라서

다주택자로서 양도세 중과 X

3) 대지지분 작음. 공실우려.

아파트 단지내 상가 (정문에서 가까운 곳)

ex) 10평 전후 서울 강북권 7~15억

강남권 10~30억

(임대수익률 3~4%)

수도권 5~15억

(임대수익률 4~5%)

* 택지지구 구분상가 투자시

주택세대수 대비 상가 비율이 3% 이내 인 곳이 안전.

ex) 아파트 세대수 1000세대

-> 상가수 30개 이내가 안전함.

서울기준 구분상가투자로

월세 500만원 => 투자금 14억(보증금 1억/월세 500)

(수익률 4%)

강남권 월세 500만원 => 투자금 18억(임대수익률 3.5%)

수도권 월세 500만원 => 투자금 11억(수익률 5%)

빌딩주 건물주 되기 꼬마빌딩 재테크 리모델링 투자 건물가격산출요령 법정주차대수 용적률 건폐율 상권 입지 분석 (2024)

References